Wertermittlung eines bebauten Grundstücks

erstellt am 22.11.2004 von Harald Miltz

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für ein bebautes Grundstück

Bebaute Grundstücke werden für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke nach einem typisierenden Verfahren bewertet

Der maßgebliche Wert ergibt sich aus der Berechnung nach einem Ertragswertverfahren (§ 146 BewG). Der Ertragswert darf jedoch nicht geringer sein als der Wert für das unbebaute Grundstück (§ 146 Abs. 6 BewG). Ein darunter liegender Wert ist nur dann der Besteuerung zu Grunde zu legen, wenn er nachgewiesen werden kann (§ 146 Abs. 7 BewG).

Der Nachweis kann durch das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen, des örtlichen Gutachterausschusses oder durch den Nachweis des Kaufpreises aus einem Kaufgeschäft innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt erbracht werden (R 177 ErbStR).

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Urt. v. 2.7.2004, II R 55/01, DStR 2004, S. 1382, BFH/NV 2004, S. 1329) ist die Beschränkung der Beweisführung durch die Finanzverwaltung rechtswidrig. Es besteht grundsätzlich Wahlfreiheit der Mittel zum Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts als dem für das unbebaute Grundstück.

In dem Entscheidungsfall wurde ein Kaufpreis als Nachweis anerkannt und der Besteuerung zu Grunde gelegt, der sich aus einem Kaufvertrag ergab, der fast drei Jahre nach dem Besteuerungszeitpunkt lag. Voraussetzung für diese Handhabung ist allerdings, dass die durch den zeitlichen Abstand nachlassende Indizwirkung des Kaufpreises für den Wert des Grundstücks durch ein Gutachten des Gutachterausschusses nachgewiesen werden kann.

Aus dem Gutachten sollte erkennbar sein, dass sich innerhalb des Zeitraums von drei Jahren der Grundstückswert nicht verändert hat und auch die für das Ertragswertverfahren maßgebliche erzielbare Jahresmiete gleich geblieben ist.