Einkommensteuer -> Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von Gewerbeobjekten

erstellt am 01.01.2011 von Harald Miltz

Der BFH hat in einer Grundsatzentscheidung entschieden, dass auch bei langfristiger Vermietung von Gewerbeobjekten die Einkünfteerzielungsabsicht nicht vermutet wird, sondern im Einzelfall konkret festzustellen ist. Damit wird die Anerkennung von Verlusten bei der Vermietung von Gewerbeobjekten erschwert. Etwas anders ist es bei Wohnobjekten wo die Einkünfteerzielungsabsicht generell unterstellt wird.
Im vorliegenden Fall hatte der Kläger ein Gewerbeobjekt in den Streitjahren 2002 bis 2005 gar nicht, nur für kurze Zeit und unter dem üblichen Mietwert vermietet. Der Steuerpflichtige erzielte erhebliche Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Diese entstanden durch hohe Werbungskosten, vor allem wegen Abschreibungen, Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Des Weiteren waren seine Vermietungsbemühungen wenig konsequent und effektiv.
Das FG hatte in der Vorinstanz die geltend gemachten Werbungskosten mangels hinreichenden Nachweises der Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers nicht anerkannt. Dieses bestätigte der BFH nunmehr im Ergebnis.
Der Abzug von Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfordert, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, aus der Vermietung auf Dauer einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Hiervon ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich auszugehen. Dies gilt aber nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht jedoch für die Vermietung von Gewerbeobjekten. Bei Gewerbeimmobilien hat das FG im Einzelfall festzustellen, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt hat, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.
Den Steuerpflichtigen trifft im Zweifel die objektive Beweislast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht.
Zeigt sich aufgrund der bislang vergeblichen Vermietungsbemühungen, dass für das Immobilienobjekt kein Markt besteht und das Objekt deshalb nicht zu vermieten ist, so wird dem Steuerpflichtigen zugemutet, unter Umständen auch durch entsprechende Umbaumaßnahmen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Nur damit kann er seine Vermietungsabsicht nachhaltig auch belegen. Bleibt der Steuerpflichtige untätig und nimmt er den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten.

Fazit:
Die steuerliche Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung bei Gewerbeimmobilien wird nunmehr weiterhin erschwert. Der Nachweis der Vermietungsabsicht ist explizit nachzuweisen. Auf eine lückenlose und schriftliche Dokumentation aller Aktivitäten kann damit nicht mehr verzichtet werden.

Quelle: BFH vom 20. Juli 2010, IX R 49/09